Nr. 90/2003

Der u.a. für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte in zwei Entscheidungen darüber zu befinden, inwieweit ein Vermieter, der dem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigt, verpflichtet ist, dem Mieter eine ihm zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten. Der Senat hat entschieden, dass grundsätzlich eine Anbietpflicht zu bejahen ist und dass eine unter Verstoß gegen diese Verpflichtung ausgesprochene Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam ist. Der Senat hat weiter ausgeführt, diese Pflicht bestehe jedoch nur, wenn die andere Wohnung bis spätestens zum Ablauf der Kündigungsfrist zur Verfügung stehe und und sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befinde.

In dem dem Verfahren VIII ZR 311/02 zu Grunde liegenden Fall hatte der klagende Vermieter seiner Mieterin wegen Eigenbedarfs gekündigt. Nach Ablauf der Kündigungsfrist, aber noch vor Beendigung des Räumungsprozesses war in demselben Haus eine gleich große Wohnung frei geworden, die der Vermieter jedoch anderweitig vermietete. Die Mieterin hatte den Eigenbedarf des Klägers bestritten und im übrigen geltend gemacht, der Vermieter hätte ihr diese Wohnung als Alternative anbieten müssen.

Der Bundesgerichtshof hat zunächst ausgesprochen, dass den Vermieter grundsätzlich die Pflicht trifft, eine ihm zur Vermietung zur Verfügung stehende andere Wohnung dem Mieter anzubieten. Zwar sei bei der Kündigung einer Mietwohnung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich die Entscheidung des Vermieters, wie er eine ihm gehörende Wohnung nutzen wolle, zu respektieren. Es könne jedoch nicht unberücksichtigt bleiben, dass die Kündigung wegen Eigenbedarfs gegen einen Mieter einen erheblichen Eingriff in dessen Lebensumstände darstelle und deshalb so schonend wie möglich ausgeübt werden müsse. Der Vermieter sei daher gehalten, diesen Eingriff abzumildern, soweit ihm dies möglich sei. Der VIII. Zivilsenat hat damit die von den Instanzgerichten bereits seit längerem praktizierte Rechtsprechung zur Anbietpflicht des Vermieters bestätigt.

Wie der Senat weiter ausgeführt hat, besteht die Verpflichtung des Vermieters nur, wenn die Alternativwohnung spätestens bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zur Vermietung zur Verfügung steht. Anderenfalls werde nämlich derjenige Mieter privilegiert, der sich nach Ablauf der Kündigungsfrist unberechtigt weiterhin in der Wohnung aufhalte. Er würde ermutigt, einen Rechtsstreit allein in der Hoffnung zu führen, dass im Verlaufe des Verfahrens eine andere Wohnung im selben Haus frei werde. Durch eine nach Vertragsende fortgeltende Anbietpflicht werde der Vermieter in seinem durch Art. 14 GG geschützten Eigentumsrecht unverhältnismäßig eingeschränkt. Soweit sich im Räumungsverfahren herausstelle, dass ein Eigenbedarf tatsächlich nicht vorliege, bedürfe es zum Schutze des Mieters einer Anbietpflicht nicht, weil die vom Vermieter ausgesprochene Kündigung dann ohnehin unwirksam sei.

In dem Fall, der dem Verfahren VIII ZR 276/02 zu Grunde lag, hatte der Kläger eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgesprochen, um seinem Bruder und dessen sechsköpfiger Familie zu ermöglichen, in die Wohnung der beklagten Mieter einzuziehen. Das Berufungsgericht hat die Kündigung für rechtsmissbräuchlich gehalten, weil der Kläger seinen Bruder nicht veranlasst hatte, eine diesem gehörende, mehrere Kilometer entfernt gelegene Wohnung den Mietern anzubieten. Diese Wohnung war im Zeitpunkt der Kündigung vermietet, wurde aber später frei. Der Bruder des Klägers vermietete sie weiter, ohne sie den Beklagten angeboten zu haben.

Der Senat hat zunächst entschieden, dass der Vermieter grundsätzlich auch für seine Geschwister Eigenbedarf geltend machen könne. Bei Geschwistern bestehe noch ein so enges Verwandtschaftsverhältnis, dass es eines zusätzlichen, einschränkenden Tatbestandsmerkmals, wie etwa einer engen sozialen Bindung zum Vermieter, nicht bedürfe.

Die grundsätzlich bestehende Anbietpflicht des Vermieters hat der Senat im konkreten Fall jedoch deshalb verneint, weil sich die Wohnungen nicht in der erforderlichen räumlichen Nähe zueinander befanden. Es sei nicht Sache des Vermieters, dem Mieter jede andere, ihm zur Verfügung stehende Wohnung zur Nutzung anzubieten. Seine Verpflichtung beschränke sich vielmehr auf eine im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindliche Wohnung, um dem Mieter zu ermöglichen, eine Wohnung in seiner vertrauten Umgebung zu beziehen.

Da in beiden Fällen die tatsächlichen Voraussetzungen für das Bestehen von Eigenbedarf des Vermieters nicht hinreichend geklärt waren, hat der Senat die Verfahren zwecks Nachholung der erforderlichen Feststellungen an die Berufungsgerichte zurückverwiesen.

Urteile vom 9. Juli 2003 – VIII ZR 311/02 und VIII ZR 276/02

Karlsruhe, den 9. Juli 2003