Nr. 158/2003

Recht des Zwischenmieters zur Kündigung des Hauptvertrages wegen Gesundheitsgefährdung

Der u.a. für das gewerbliche Miet- und Pachtrecht zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte die Wirksamkeit einer auf Gesundheitsgefährdung gestützten fristlosen Kündigung des Hauptmietvertrages durch den (gewerblichen) Zwischenvermieter zu beurteilen.

Nach § 544 BGB a.F. (jetzt: §§ 569 Abs. 1, 578 Abs. 2 Satz 2 BGB) kann der Mieter einer Wohnung oder anderer zum Aufenthalt von Menschen bestimmter Räume das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn die Nutzung der Mieträume gesundheitsgefährdend ist (hier: wegen Feuchtigkeit und Schimmelbildung). Dem Vermieter steht dieses Recht nicht zu.

Das Oberlandesgericht Köln hatte entschieden, daß dieses Kündigungsrecht nur dem Untermieter, nicht aber dem Zwischenmieter zustehe, da dieser die Wohnung nicht zur Nutzung für sich selbst, seine Angehörigen oder seine Angestellten gemietet habe, sondern ausschließlich zu dem Zweck, sie gewerblich weiterzuvermieten. Er könne eine Gesundheitsgefährdung seiner Untermieter dadurch verhindern, daß er den Mangel selbst beseitige, wozu er dem Untermieter gegenüber verpflichtet sei. Daß der Zwischenmieter seinerseits Anspruch auf Beseitigung des Mangels durch den Hauptvermieter habe, spiele keine Rolle. Dieser Auffassung ist ein Teil der neueren mietrechtlichen Literatur inzwischen gefolgt.

Dem hat sich der Senat nicht angeschlossen. Da das Gesetz insoweit keine Sonderregelung für "gestufte Mietverhältnisse" vorsieht, verbleibt es bei dem Grundsatz, daß der Zwischenmieter im Verhältnis zum Untermieter die Rechte und Pflichten eines Vermieters, im Verhältnis zum Hauptvermieter hingegen die Rechte und Pflichten eines Mieters hat. Der gewerbliche Charakter des Zwischenmietvertrages, auf den das Oberlandesgericht maßgeblich abgestellt hat, rechtfertigt keine Ausnahme, da das Kündigungsrecht für Gewerberäume, die dem Aufenthalt von Menschen dienen, in gleichem Maße gilt wie für Wohnungen. Deswegen kann der Zwischenmieter das Hauptmietverhältnis -wie jeder andere Mieter auch- jedenfalls dann kündigen, wenn er den gesundheitsgefährdenden Zustand nicht selbst herbeigeführt hat.

Der eigentliche Grund, warum das Gesetz dem Vermieter ein solches Kündigungsrecht verwehrt, ist nämlich darin zu sehen, daß der für den Zustand der Mietsache verantwortliche Vermieter sich nicht durch Unterlassen der Mängelbeseitigung das Recht verschaffen darf, sich vom Vertrag zu lösen. Dem entspricht, daß der Zwischenmieter zwar nicht das Untermietverhältnis, wohl aber das Hauptmietverhältnis kündigen kann. Der Vermieter gesundheitsgefährdender Räume soll dem Risiko einer fristlosen Kündigung nicht durch Einschaltung eines Zwischenmieters entgehen können, da die Vorschrift in erster Linie dem Schutz der Gesundheit der Bevölkerung dient.

Urteil vom 17. Dezember 2003 - XII ZR 308/00

Karlsruhe, den 19. Dezember 2003
Pressestelle des Bundesgerichtshof