Thema: Wiederanlage in begleiteter Eigenregie

Thema: Wiederanlage in begleiteter Eigenregie

1. TEB: Geldanlage vorzugsweise auf Immobilien und Selbstverwaltung fokussieren. - Dürfte Sie meinerseits wenig wundern.

Von Eigentumswohnungen rate ich ab. - Ausnahmen nur unter engen Voraussetzungen, bspw. dauerhafter Eigenbedarf und schlechteste Aussichten auf dem Mietwohnungsmarkt.

Eigentumswohnungen haben den entscheidenden Nachteil des Insolvenzrisikos von Miteigentümern und dass einem durch die Gemeinschaft Kosten entstehen können, die man in Zeitpunkt, Art und Größenordnung nicht selbst bestimmen kann.

2. TEB: Da nach großen Vermietungsobjekten weniger Nachfrage ist, sind auch die Quadratmeterpreise niedriger und rentabler, so dass die Alternative zu Eigentumswohnungen lautet, sich erforderlichenfalls Partner zu suchen, die man gut kennt und allemal besser kennt als irgendwelche Miteigentümer von Eigentumswohnungsanlagen.

Im gemeinsamen Kaufvertrag könnte man einander für den Fall der streitigen Aufhebung der Gemeinschaft das "Nießbrauchrecht" auf definierte Wohnungen vorbehalten, die einem per einzuholender "Teilungserklärung" zufallen. So kann der Nießbrauch auch wirtschaftlich auch sofort aufteilen, falls gewünscht - und die Teilung in Eigentumswohnungen vorweg nehmen.

"Initiator einer Aufteilung" zu sein, ist grundverschieden zu "Kunde einer Aufteilung" zu sein. - Muss aber auch nicht, wenn man einander gut versteht, dann bewirtschaftet man dauerhaft gemeinsam, wie ich es mit fast all meinen Häusern mache.

3. TEB: Die Selbstverwaltung ist aus vielerlei Gründen überragend wichtig und lässt sich bis zu 30 Mietverträgen auch ohne Erfahrung mit monatlichem Kontrollaufwand und etwaigen Mahnung binnen einer Stunde erledigen, wenn alle Hausbetreffs über ein spezielles Konto und über eine Homebanking-Software abgewickelt werden.
Z.B. in "Starmoney", "WiSo-MeinGeld", "Quicken", ... lassen sich "Kategorien" einrichten, die alle Zahlungsbewegungen buchhalterisch sortieren und summieren.

Bei zuverlässigen Mietern genügen auch halbjährliche Kontrollen, ob alle brav zahlen. Dann darf man allerdings nicht in "sozialen Brennpunkten" kaufen.

Die jährliche Betriebskostenabrechnung und lässt sich über Tabellenkalkulation realisieren. Auch dabei helfen wir gerne, wie überhaupt bei allen autretenden Problemen unser Rat telefonisch oder per Fax eingeholt werden kann.
Und wir machen es kostenlos, denn wir hatten ja sehr lange Ihr Vermögen in honorierter Verwaltung.

Gering kostenpflichtig (max. 1 Euro pro Vertrag und Tag) dann nur, wenn Sie uns aus Gründen von Urlaubsabwesenheit als temporäres Servicetelefon anbieten.

Die gelegentliche Buchhaltung ist jedenfalls "kinderleicht" - wozu hat man Kinder - und obendrein etwas kaufmännische Erfahrung braucht es für jeglich unbetreutes Leben.

4. TEB: Die Immobilie sollte Ihnen nicht entfernter sein als Ihnen die "Sachherrschaft" gewährleistet scheint, denn Nähe und eigenes Entscheiden lohnt - und wir helfen telefonisch bei Vorgehensweisen.

5. TEB: Die Immobilie sollte in Lage und Qualität Ansprüchen genügen, wie Sie es einer etwaig studierenden Tochter zumuten würden.

6. TEB: Es darf ruhig Altbau sein, denn kaum ein Haus fällt nach 100 Jahren plötzlich mit Ankauf in sich zusammen oder müsste sofort umfassend modernisiert werden.
Vielmehr genügt es, wenn das Objekt erwarten lässt, dass größere Instandhaltungen und Modernisierungen in Ruhe planbar nach fünf Jahren begonnen werden.

Im Unterschied zu Neubauten sind "entwicklungsbedürftige" Objekte oft wertgewinnender und auch unterwegs interessanter, weil sich Instandhaltungen (sofern kein "anschaffungsnaher Aufwand") aus Mieterträgen oder sonstigen Einkommen steuerlich positiver auswirken als wenn schon perfekt mit Ankauf und höher bezahlt.

Andererseits: Bequemer hat man es mit teureren, gepflegteren Häusern.

7. TEB: Man kaufe ruhig über Makler, denn der Makler hat aller Laienperspektive entgegen nicht den höchsten Kaufpreis im Sinn, sondern system-notorisch vorrangig, dass es nicht jemand anderes vermittelt als er.

Folglich wird er alles dafür tun, dass der Kaufpreis gesenkt wird. Und wenn er "zehn andere Interessenten hätte", dann wäre er mit Ihnen nicht im Gespräch, sondern hätte längst erledigt, denn er lebt nicht von schönen Augen, sondern davon, anderen Vermarktern zuvor zu kommen.

(Daraus folgt für den Umkehrfall, dass man einen Verkauf nicht über Makler abwickelt, sondern sich selbst um Käufer bemüht.)

"Direkt vom Eigentümer" gibt es kaum und verhandelt sich meist schwerer. Aber selbstverständlich lohnt der Versuch, falls Gelegenheit.

8. TEB: Man redet das Objekt nicht schlecht, denn dann entsteht dem Verkäufer der Eindruck, dass Sie keinen "Guten Preis" zahlen möchten.

Eher das Gegenteil, z.B.: "Herzlichen Dank für den Hinweis auf dieses interessante Haus. Lage und Zustand gefallen uns gut, so dass mittelfristig sogar in Betracht käme, dass unser Sohn dort eine Wohnung bekommt, falls frei werdend.
Nur der Kaufpreis erscheint uns im Objektvergleich ein bisschen zu sportlich. Können Sie 170.000 € auf uns zugehen, so würden wir es sofort machen oder Sie bitten, mit uns in Verbindung zu bleiben, falls sich am Preis etwas tut und wir bis dahin nichts anderes kaufschlüssig wurden. Aber bitte nicht missverstehen, denn Ihr Haus ist im Moment deutlich erste Wahl."

Die bloße Frage, ob "etwas Preisnachlass möglich sei", kann nur enttäuschende Antworten provozieren.
Praktischer ist es, wenn Sie nett sagen, was es Ihnen wert ist. - Nicht übertreiben, aber 15 bis 20 Prozent unter den inserierten Vergleichsobjekt-Preisen wäre noch nicht unverschämt und läge sehr wohl noch im Erwartungs- bzw. Befürchtungshorizont von Veräußerern.

9. TEB: Aus beschriebener Verhandlungsmethode folgt, dass bei der Suche der Preisbereich ruhig höher angesetzt werden kann. Dort ist Nachfrage geringer und Preisnachlass leichter zu erzielen.

10. TEB: Gutes Verhältnis zum Makler.
a) Nicht an der MaklerCourtage rummäkeln, sondern am Kaufpreis. Da hilft der Makler eher - oder bietet von sich aus Nachlass auf die Courtage an.
b) Der Makler freut sich zwar über telefonisch angezeigtes Interesse, aber Schriftlichkeit ist ihm lieber, denn so kann er dem Veräußerer seine Aktivität besser nachweisen - und dass der Preis "vielleicht doch etwas moderater" sein müsste.

11. TEB: Für Immobilienprofis kommt es weniger darauf an, ob es "gute Mieter" sind, aber für Immobilienlaien ist es überaus wichtig, "gute Mieter" zu haben, denn auch das beste Haus kann sich einem durch schlechte Mieter verleiden.

Das lässt sich kontrollieren,
a) indem Sie sich tatsächlich alle Mieterakten zu Gemüte führen und sich deren Vollständigkeit schriftlich zusichern lassen, ob und bei wem es im Zeitraum wenigstens der letzten drei Jahre zu Mietminderungen, Mietzahlungsrückständen oder Prozessen kam,
b) indem Sie sich bei der Innenbesichtigung Zeit für Gespräche mit der Mieterschaft nehmen,
c) die Hausabrechnungen wenigstens der letzten drei Jahre zeigen bzw. besser kopieren lassen.

12. TEB: Unüberlegt NIE etwas zusagen, sondern stets: "Das hört sich gut an! Das werden wir uns durch den Kopf gehen lassen."

Und auch bei Mängelanzeigen von Mietern NIE vorschnell entscheiden, denn Mietwohnung ist preisgünstiger als Hotel oder Krankenhaus - und wirtschaftlicheres Handeln erforderlich - im Rahmen der Zumutbarkeit, denn wäre der Mieter Eigenheimer oder Vermieter, so würde auch er nicht immer gleich dreifach teure Notdienste rufen. Also: "Ja, das hört sich ja schrecklich an, müssen wir gründlich prüfen, wie es sich beheben lässt."

Auch kene Spontan-Auskünfte, sondern: "Muss ich nachschauen und rufe Sie dann zurück." - Sie werden sich erinnern, wie oft ich Ihnen sagte: "Da muss ich erst meine Frau fragen." - Das war vielleicht nicht immer gleich befriedigend, aber dann immerhin richtiger.

Das sind Routinen gegen Benachteiligung daraus, dass jemand weiß, etwas von Ihnen zu wollen, wovon Sie noch nichts wussten.
Solche Routinen muss man üben, denn die Spontaneität ist erfahrungs- und situationsabhängig - weniger verlässlich.

13. TEB: Die Rendite. Hoch ist schön, oft aber unbequem, denn das Preis-Leistungsverhältnis muss auch für die Mieter stimmen.

14. TEB: Je mehr mehr Wohnungen, desto kleiner das Mietausfallrisiko.

15. TEB: Je mehr kleine Wohnungen, desto höher der Instandhaltungsaufwand und somit auch mehr Verwaltung im Vergleich zu größeren Wohnungen.

16. TEB: Je größer die Wohnungen in zu kleinem Haus, desto höher das Mietausfallrisiko. Aber auch seltener Mieterwechsel, was wiederum eigene Vor- und Nachteile hat, weniger Aufwand, aber auch weniger Möglichkeit, den Mietpreis dem Markt anzupassen.

17. TEB: Ist beispielsweise ein hochpreisig vermieteter Supermarkt drin, so kann man bei Vertragsverlängerung erpressbar sein, wenn ein Folgemieter schwer zu finden wäre.

18. TEB: Ideale Risikostreuung für unprofessionelle Vermieter sind Miethäuser mit fünf bis fünfzehn Parteien und die Wohnungen nicht zu groß, nicht zu klein, es sei denn Universitätsnähe, denn dort braucht es auch kleinste Wohnungen.